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公示地価と基準地価 ― 土地価格を映す「ものさし」
土地の値段は、日々の不動産取引で決まるものですが、それを「公的に示すものさし」として毎年発表されているのが 公示地価 です。国土交通省が全国の標準地を選び、不動産鑑定士の鑑定に基づいて1平方メートルあたりの「正常価格」を算出し、毎年3月に公表します。基準日はその年の1月1日。土地取引の基準となるだけでなく、公共事業の補償や税制上の評価の参考にもなり、まさに土地価格の“基本指標”といえます。
これに対して、都道府県地価調査（基準地価） は、各都道府県が9月に公表するもの。
基準日は7月1日で、公示地価から半年後の価格水準を補足する役割を担っています。こちらも不動産鑑定士が評価し、公示地価とあわせて見ることで、年の前半と後半の地価動向を連続的に把握することができます。
また、公示地価や基準地価を基準として、課税のための評価額も設定されています。国税庁が7月に発表する 相続税路線価 は、公示地価の8割程度を目安に道路ごとに土地の価格を示し、相続税や贈与税の計算に使われます。一方、市町村が決める 固定資産税評価額 は、公示地価のおよそ7割が目安とされ、固定資産税や都市計画税の課税基準になります。
このように整理すると、公示地価や基準地価は「市場の基準価格」、路線価や固定資産税評価額は「税金のための評価額」として役割分担していることがわかります。
土地価格は私たちの生活に直結しています。住宅を買うとき、相続が発生したとき、あるいは公共事業で土地が収用されるとき。いずれもこれらの指標が大きな役割を果たします。ニュースで「公示地価が上昇」と耳にするとき、それは単なる数字の話ではなく、地域の経済や暮らしに直結した“地価のものさし”が動いたことを意味しているのです。
いくつか存在する土地の評価をまとめておきます。なお、以下の記載の「公示地価の●割」というのは、あくまで「目安」ですので、厳密には個々の評価（不動産鑑定士による評価）が必要となる場合があります。訴訟などで土地の価額が真剣に争われる場合には鑑定士による評価が必要となることが多いのでご留意ください。
1. 公示地価
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実施主体：国土交通省（国の土地鑑定委員会）
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公表時期：毎年3月下旬
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基準日：1月1日
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調査内容：全国の「標準地」について、不動産鑑定士が鑑定した1㎡あたりの正常価格
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用途：
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不動産取引の基準
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公共事業の補償額の算定
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税制（路線価や固定資産税評価）の参考
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地価動向の把握
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2. 都道府県地価調査（基準地価）
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実施主体：各都道府県
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公表時期：毎年9月下旬
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基準日：7月1日
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調査内容：各都道府県が選んだ「基準地」についての価格
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特徴：
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公示地価の「半年後の動向」を補完する役割
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公示地価と同じく不動産鑑定士が鑑定
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公示地価と並んで、土地価格動向を把握する重要資料
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3. 相続税路線価
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実施主体：国税庁
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公表時期：毎年7月
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基準日：1月1日
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調査内容：主要道路ごとに「1㎡あたりの土地価格」を設定
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特徴：
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公示地価の約80％が目安
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相続税・贈与税の課税評価に利用
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4. 固定資産税評価額
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実施主体：市町村
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公表時期：3年ごとに評価替え（直近は2024年度）
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基準日：1月1日
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調査内容：各土地・建物の評価額を算定
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特徴：
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公示地価の約70％が目安
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固定資産税・都市計画税などの課税基準に利用
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まとめ
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公示地価（3月）：国が示す基準値。土地取引や公共補償の基準。
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基準地価（9月）：都道府県が示す基準値。年央の地価動向を補完。
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路線価（7月）：国税庁が相続・贈与税用に設定。公示地価の約8割。
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固定資産税評価額：市町村が課税用に設定。公示地価の約7割。