サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の特徴とは？

高齢者の住まいの選択肢として広く利用されている「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」。
近時、サ高住は、急増しています。

介護「施設」との違いが分かりにくく、契約の内容が正確に理解されていないと、入居者とのトラブルも生じやすくなります。

今回の記事では、サ高住の特徴と法的な位置づけ、トラブル予防のポイントを整理します。

１　サ高住とは何か

サ高住は、主に高齢者単身・夫婦世帯向けの賃貸住宅です。
制度は、高齢者の居住の安定確保に関する法律（いわゆる「高齢者住まい法」）に基づいて創設されています。

基本的な特徴ないし要件

• バリアフリー構造

• 安否確認サービス

• 生活相談サービス

• 都道府県等への登録制

重要なのは、「施設」ではなく「住宅」であるという点です。
そのため、契約形態は、原則として賃貸借契約になります。ここが法的には一番大きなポイントです。

　いわゆる有料老人ホームは、主に「利用権」の契約であるのと対照されます。

２　他の高齢者施設との違い

サ高住は、いわゆる「介護施設」とは法的性質が異なります。

主な違い

• サ高住は「住まい」が中心

• 介護サービスは外部の介護事業所と別契約が原則

• 24時間介護が必須ではない

この違いを理解していないと、入居後に「思っていた介護が受けられない」「話が違う」というトラブルにつながります。

３　契約上の大きな特徴

（１）賃貸借契約が基本

サ高住はあくまで「住宅」なので、契約は通常の賃貸借契約です。
そのため、

• 借地借家法の適用

• 更新・解約に関する制限

• 正当事由の問題

といった、通常の賃貸住宅と同様の論点が生じます。

（２）サービスは「付随契約」

安否確認や生活相談は義務付けられていますが、介護サービスは別途契約が必要です。

この「契約の分離」が、実務上の紛争の火種になります。

例：

• 介護サービス停止が退去の事由になるのか

• 介護度が上がった場合の退去請求の可否

• 医療対応困難を理由とする契約終了

これらは、一概にはいえません。

契約書の定め方次第でも結論が大きく変わります。

４　入居者側から見たメリット・留意点

メリット

• 自立度が高い高齢者に適する

• 外出の自由度が高い

• 自宅に近い生活環境

留意点

• 介護体制は限定的

• 看取り対応は施設ごとに差がある

• 家賃＋サービス費＋介護費で費用増大の可能性

「終の住処」と考えて入居したものの、要介護度や医療依存度の上昇で事実上の転居を迫られるケースもあるようです。

５　運営事業者にとっての法的リスク

サ高住の運営は、単なる不動産賃貸業ではありません。

主なリスクは以下のとおりです。

• 入居者死亡時の対応

• 身寄りのない入居者問題

• 退去請求の適法性

• 消費者契約法上の条項無効

• 重要事項説明義務違反

とくに、「住宅」と「福祉サービス」の中間的性格を持つため、
契約設計を誤ると大きな紛争に発展します。

６　サ高住の法的本質

サ高住の本質は、

「福祉サービス付きの賃貸住宅」

である点にあります。

したがって、

• 借地借家法

• 高齢者住まい法

• 消費者契約法

• 介護保険法

などの法令が複合的に関係します。

単一法令では整理できず、その特質を考えながら設計する／契約を解釈する必要があるのが難しいところです。

７　まとめ

サ高住は、

• 住宅である

• 登録制である

• 安否確認・生活相談が必須

• 介護は原則別契約

• 契約設計が極めて重要

という特徴を持つ制度です。

高齢者人口の増加、サ高住自体の急激な増加に伴い、今後もトラブルは増加が見込まれます。

入居者側も事業者側も、契約段階での法的チェックが極めて重要です。

弁護士法人長野第一法律事務所は、介護事故（利用者側）や介護事業者からのご相談も対応しております。

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