賃料の不払いと明渡し請求

 賃貸不動産を巡るトラブルとして、皆さんが一番に思いつくのが賃料不払いだと思います。

賃料が払われないとどうなるのか？直ちに追い出されてしまうのか？など、賃料不払いと明渡しに関して説明します。

１　普通の契約なら・・・

　　通常の売買契約など単発的な契約による義務（たとえば、目的物を引き渡す義務など）は、その義務を怠ると契約解除事由になり、解除を求める側が定めた期間内に義務を履行できないと、契約を解除することが可能であり、これが民法の原則です。

　このため、民法の原則に従うと、賃借人（借りている人）が一回でも家賃の支払を怠り、賃貸人（貸している人、大家さんなど）が定めた相当期間内に支払が無ければ、

賃貸人は、賃借人に対し明渡しを請求することが可能になるはずです。

　しかし、賃貸借契約には次にあげる特徴があり、債務不履行解除（約束違反に基づく解除のこと）に制限が加えられています。

２　賃貸借契約の特徴と債務不履行解除の制限

　　まず、賃貸借契約は、先に挙げた単発の契約と異なり、自分のものを一定期間他人に預け、使わせる契約なので、継続的かつ信頼関係を基礎とするものです。そのため、

信頼関係が破壊されているといえない限りは、債務不履行があっても解除できないとするのが裁判所の考え方です。

３　裁判所はそう言っているが契約書に書いておけば強引に立ち退かせられるのでは？

　・・・裁判を使わずに明渡しを強要してはいけません。強引な手法での明渡しの強要は、不法行為など逆に賃貸人が訴えられてしまうことになります。もちろん、交渉

で明渡しの日を決めて明け渡してもらうことは、問題ありませんが、明渡しを拒否する賃借人に対しては、信頼関係が破壊された事実を明らかにした後に裁判で明け渡し

てもらう必要があります。

４　どのような状況だと信頼関係が破壊されるのか？

　　信頼関係が破壊されているか否かは、裁判所が諸事情を総合考慮した上で判断するので、一概にこの事由があれば信頼関係が破壊されているといえるものではありませ

ん。しかし、一般的には、以下の事由が存在すると信頼関係が破壊されていると認められやすくなります。

　・恒常的に２ヶ月以上賃料が未払になっている場合

　・慢性的に賃料不払いを繰り返し、催告を受けてから賃料を支払うという状況が継続していた場合

　・賃料不払いだけで無く通行妨害などの嫌がらせや迷惑行為を賃借人が行っていた場合

　　他方、賃借人側に支払えなかったやむを得ない事由が存在するときや、賃貸人側も修繕などの義務を怠っていた場合などは、２ヶ月以上の賃料不払いが存在しても、信

頼関係が破壊されたとは認められにくくなっています。

５　このような場合は解除されてしまうのか？

　①　長期間滞納したが催告を受けたので全額を支払った場合

　　⇒　催告前に少しずつでも払っていた場合は別として、催告後に全額を払っても解除される可能性はあります。

　②　保証人が滞納賃料を払っていた後未払が生じた場合

　　⇒　賃借人自身が支払っていないので、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されていると裁判所に認定されることがあります。そのため、その他の事情（未払

の期間等）にもよりますが、解除される可能性はあります。

特に不動産の賃貸借は、貸している人にとって、重要な資産であるだけでなく、借りている人にとっても生活の本拠や仕事の場として重要なものと思われます。

　現在賃料を滞納されて困っている大家さんや明渡しを求められて困っている借主さんは、是非長野第一法律事務所にご相談ください。（和手）